1. www.azonline.de
  2. >
  3. Welt
  4. >
  5. Wohnen
  6. >
  7. Nebenkostenabrechnung - das darf abgerechnet werden

  8. >

Finanzen

Nebenkostenabrechnung - das darf abgerechnet werden

Private Vermieter müssen einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung an ihre Mieter erstellen. Dabei kommt es immer wieder zu Konflikten. Deshalb fassen wir alle relevanten Punkte an dieser Stelle zusammen und liefern unseren Lesern ein Muster für Nebenkostenabrechnungen zum Download.

Foto: Bild von Projekt_Kaffeebart auf Pixabay

Umlagefähige Nebenkosten

Der Unterhalt eines Mietshauses ist nicht billig. Vermieter dürfen allerdings eine ganze Reihe von Kosten auf die Mieter umlegen. Im Mietvertrag werden diese Posten unter der Sammelbezeichnung „Betriebskosten“ zusammengefasst. „Sonstige Betriebskosten“ müssen dagegen explizit angeführt werden.

Grundsteuer

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Objektsteuer. Sie wird von der jeweiligen Gemeinde auf den Besitz von Grundstücken erhoben und einmal jährlich fällig. Die Abgabe wird derzeit bundesweit neu berechnet, weshalb 2022 alle Haus- und Grundstücksbesitzer eine separate Grundsteuererklärung einreichen müssen.

Abwassergebühren

Diese Kosten werden in der Betriebskostenverordnung als Abgaben zur „Entwässerung des Grundstücks“ angeführt.

Gesplittete Abwassergebühren

Einige Kommunen in Deutschland teilen diese Gebühren auf. Dort müssen sowohl Schmutz- als auch Niederschlagswassergebühren gesondert angeführt werden. Dabei ist die Gebühr für Schmutzwasser verbrauchsabhängig. Die Abgabe für Niederschlagswasser hängt mit dem Grad der Versiegelung des Grundstückes zusammen und ist verbrauchsunabhängig.

Warme Betriebskosten

Hierzu zählen die Kosten für warmes Wasser und Heizung. Wenn eine zentrale Heizungsanlage installiert ist, müssen zwischen 50 und 70 % der Ausgaben verbrauchsabhängig umgelegt werden. Der verbleibende Teil der jeweiligen Betriebskosten errechnet sich über die genutzte Wohnfläche.

Beleuchtung

Diese Zahlen beinhalten die Stromkosten für die Außenbeleuchtung. Zudem zählen alle Kosten dazu, welche für die Beleuchtung in gemeinschaftlich genutzten Räumlichkeiten wie das Treppenhaus und die Waschküche anfallen.

Allerdings gibt es Ausnahmen. So kann der Vermieter das Auswechseln einer Glühbirne nicht umlegen. Fallen diese Kosten doch in die Instandhaltung des Hauses.

Gartenpflege

Die gesamten Kosten für die Grünanlage des Mietobjekts sind umlegbar. Dazu zählen die jährliche Erneuerung des Blumenbeetes und die Anschaffung neuer Pflanzen ebenso wie die Ausgaben, die für die turnusmäßige Pflege aufgewendet werden.

Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung

Die Reinigung des Treppenhauses, der Waschküche, des Aufzuges und der sonstigen gemeinschaftlichen Einrichtungen kann der Vermieter auf die Mieter umlegen. Das gilt auch für die Ausgaben, die für einen Kammerjäger anfallen, wenn im Mietshaus Ratten, Motten, Schaben oder anderes Ungetier festgestellt werden.

Müllabfuhr und Straßenreinigung

Die Kosten für die Reinigung der angrenzenden Straße sind ebenso umlagefähig wie die Ausgaben, die für die regelmäßige Abholung des Hausmülls anfallen. Dagegen muss die Anschaffung der Mülltonnen alleinig vom Vermieter getragen werden.

Fahrstuhl

Für den Unterhalt eines Aufzugs fallen Kosten für den Betriebsstrom, die Bedienung, die Pflege, die Beaufsichtigung sowie für die Prüfung der Betriebssicherheit an. Diese darf der Vermieter umlegen.

Mieter, die den Fahrstuhl nicht benutzen, weil sie z.B. im Erdgeschoss leben, müssen sich daran beteiligen. Dabei ist es laut BGH (Bundesgerichtshof) nicht entscheidend, ob der Fahrstuhl genutzt wird, sondern dass er vorhanden ist.

Schornsteinfeger

Die Kosten für den Schornsteinfeger und die gesetzliche Immissionsmessung sind Bestandteil der Heizkosten und somit umlagefähig.

Fernsehen und Kabelanschluss

Bis 2024 können die Kosten einer Gemeinschaftsantenne oder eines Sammelanschlusses umgelegt werden. Ab Juli 2024 braucht laut des neuen Telekommunikationsgesetzes jede Wohneinheit einen gesonderten Anschluss. Die Abrechnung erfolgt dann direkt zwischen Mieter und Anbieter.

Hausmeister

Die Kosten für den Hausmeister sind umlagefähig. Das gilt auch dann, wenn er kein Gehalt bekommt, sondern eine Wohnung mietfrei benutzt. Dann wird der Gegenwert einer entsprechenden Mietzahlung angerechnet.

Nicht umlagefähig dagegen sind Ausgaben für den Hausmeister, die unter Verwaltungstätigkeiten oder Instandhaltung fallen. Diese muss allein der Vermieter zahlen. Es ist deswegen üblich, dass der Vermieter zwei Verträge mit dem Hausmeister abschließt, damit umlagefähige und nicht umlagefähige Tätigkeiten gesondert abgerechnet werden können.

Versicherungen

Dazu zählen Kosten für die Gebäudeversicherung, Glasversicherung und bestimmte Haftpflichtversicherungen.

Sonstige Nebenkosten

Diese können nur umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag explizit angeführt werden. Dazu zählen u.a. Ausgaben für die Wartung von Rauchmeldern, eine Trinkwasseranalyse oder die Reinigung von Dachrinnen.

Welche Nebenkosten sind nicht umlagefähig?

Nicht umlagefähig sind Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von Wohneinheiten. Dazu zählen u.a. neben einer Heizungsreparatur auch der Austausch eines verschlissenen Fußbodens.

Letztendlich muss der Vermieter auch die Kosten für die Verwaltung der Mietimmobilie allein stemmen. Dies umfasst u.a. den Steuerberater sowie die Ausgaben für Miet- und Hausrechtsschutzversicherung oder einer eventuellen Mietausfallversicherung.

Startseite
ANZEIGE